Não são raras as vezes que nos deparamos com um contrato de aluguel em que a imobiliária ou o proprietário demandam tantas exigências que chegam a inviabilizar o negócio. Dentro do contrato de aluguel, são permitidas e proibidas algumas exigências.
Para que você não sinta que está sendo enganado ou levado a uma situação abusiva, preste atenção nos termos do contrato. Veja os principais deles abaixo.
Garantia locatícia
A primeira e mais comum exigência feita num contrato de aluguel é a garantia. O ponto mais importante a respeito das garantias que você precisa saber é que é vedada mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Isso quer dizer que o locador não pode exigir um fiador e o depósito como garantias, mas apenas um deles.
Prevista no artigo 37 da Lei do Inquilinato, a garantia tem quatro modalidades:
1. Caução
Também conhecida como depósito, pode ser feito em bens móveis (registrado em cartório de títulos e documentos) ou imóveis (averbado à margem da respectiva matrícula). A caução mais comum é feita em dinheiro, que será depositado em poupança autorizada e regulamentada pelo Poder Público, no valor máximo de três meses de aluguel. Quando resgatada pelo locatário, seus rendimentos são a ele destinados.
2. Fiança
Hipótese em que o fiador responde com seus próprios bens pelas obrigações assumidas e não cumpridas pelo locatário. Em geral, os contratos de locação estabelecem uma cláusula de renúncia ao benefício de ordem.
Esse benefício estipula que o locador deve buscar o cumprimento das obrigações primeiramente pelo locatário, e caso não sejam cumpridas, dirigir-se ao fiador. Ao estabelecer a renúncia ao benefício, o fiador responde de imediato.
Quanto ao fiador, pode ser exigido que ele possua imóvel na mesma localidade do imóvel a ser locado, para que, em caso de execução da fiança, o processo seja menos oneroso para o credor (locador). Essa é uma exigência permitida pelo Código Civil Brasileiro.
3. Seguro de fiança locatícia (ou seguro fiança)
Serviço que pode ser contratado pelo inquilino em uma seguradora. Ele substitui o fiador, garantindo ao proprietário o recebimento dos aluguéis e a agilidade na aprovação da proposta do inquilino. O seguro abrangerá a totalidade das obrigações do locatário, e esse serviço vem crescendo exponencialmente no Brasil nos últimos anos.
Sua maior vantagem é evitar que o locatário gaste dinheiro para oferecer caução e evitar o constrangimento de procurar um fiador.
4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
O fundo de investimento é um tipo de aplicação financeira, que pode ser cedido ao locador em caso de inadimplência. Como um contrato é expressão de vontade de ambas as partes, o proprietário (ou a imobiliária que faz o intermédio entre elas) não é obrigado a aceitar qualquer tipo de garantia.
Se for estabelecido que o proprietário só aceitará seguro fiança ou caução, e você não tiver como satisfazer a regra, é melhor partir para outro imóvel!
Comprovação de renda do locatário
Além das garantias, outra dúvida muito comum em um contrato de aluguel é em relação à exigência de mais de uma comprovação de renda do locatário. Não há proibição legal sobre o assunto, sendo, assim, permitida a exigência.
Porém, algumas pessoas se sentem desconfortáveis em expor seu extrato bancário, além do contracheque. Caso você julgue desnecessária a apresentação, conteste a cláusula.
Multas
As multas também são um tema sempre em alta nos contratos de aluguel. Além das multas que são essenciais constar no contrato (como multa rescisória e multa por atraso no pagamento do aluguel), é permitido estipular outras, desde que tenham relação com o uso correto do imóvel.
São exemplos: multa por sublocação, por realizações de obras sem autorização do locador ou por uso comercial de imóvel residencial. Lembrando que elas não são obrigatórias, mas podem ser colocadas, desde que não abusivas.
A partir do momento em que você está ciente das cláusulas necessárias, dos direitos e deveres das partes e das exigências permitidas em um contrato de locação, analise e revise se ele contém tudo para que a negociação seja perfeita!
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