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O imóvel próprio é um bem tão estimado que quem já tem o seu pode se considerar privilegiado. Ainda assim, muitas pessoas podem acabar decidindo pela mudança para uma casa ou apartamento totalmente diferente daquele onde moram. Esse sentimento é normal e tem a ver com o desenvolvimento de novas necessidades e planos de vida e pode ser feito através da permuta de imóveis.

Se você também tomou essa decisão e conta com poucos recursos financeiros, sabe que vai ter de encarar um longo trabalho de venda do imóvel atual para, só então, obter o montante suficiente para comprar um imóvel novo. Pois bem, hoje você verá que é possível agilizar esse processo com a permuta de imóveis.

Acompanhe o post para saber como funciona essa modalidade de aquisição imobiliária e confira os cuidados necessários durante a negociação!

O que é permuta de imóveis?

A permuta imobiliária é uma negociação feita por duas partes que têm a finalidade de trocar bens. É uma modalidade de aquisição interessante porque permite a qualquer pessoa mudar de imóvel sem passar por todo o processo de compra e venda comum.

Por ser uma espécie de câmbio, ou troca, a permuta tem o diferencial de não exigir o custeio integral dos bens em dinheiro. Mesmo assim, alguns casos podem envolver o pagamento de uma compensação, que nada mais é do que um valor que vai cobrir a diferença de preço existente entre os imóveis a serem trocados.

Em uma transação de permuta, o pagamento dessa compensação é conhecido como torna. Veja abaixo as duas formas básicas de se realizar a permuta de imóveis:

  • pela troca de um ou mais bens com valor de mercado equivalente;
  • pela troca de um ou mais bens com pagamento de valor adicional (torna).

A cobrança ou não de uma compensação financeira vai depender do acordo estabelecido entre as partes. Certamente ela é exigida quando os bens apresentam valores de mercado muito distantes; porém, muitos investidores abrem mão dessa opção para garantirem a isenção de imposto de renda.

A isenção ocorre porque, sob o ponto de vista da Receita Federal, o custo de um imóvel recebido em permuta sem torna é igual ao valor declarado pelo seu antigo proprietário. Por outro lado, uma negociação que envolve o adicional da compensação pode exigir o pagamento de imposto de renda da parte que recebeu o valor de torna.

Quais tipos de bens podem ser permutados?

Um bem imóvel passível de permuta é denominado solo e envolve tudo aquilo que possa ser incorporado a partir dele (natural e artificialmente), como a construção de condomínios empresariais, unidades habitacionais e galpões para indústria. Assim, é uma transação que só pode ser feita entre os seguintes elementos:

  • uma casa ou apartamento construído ou a construir;
  • um prédio construído com a finalidade de venda como unidade isolada ou autônoma;
  • uma unidade distinta de incorporação imobiliária;
  • um lote oriundo de desmembramento de terreno;
  • um terreno decorrente de loteamento;
  • um terreno adquirido para finalidade de venda, com ou sem construção.

Com base nessas características, uma permuta imobiliária não pode envolver quaisquer outros tipos de bens e recursos, como ações, quotas ou veículos na negociação.

Como funciona a negociação na permuta?

Em uma permuta bem-sucedida, as pessoas envolvidas na transação conseguem resolver a compra e venda de imóvel em uma única tacada. Essa é uma grande vantagem para quem tem planos de morar em uma casa nova ou maior daquela que possui. No contrato dessa operação, é lavrada a escritura pública de permuta e as duas partes precisam se obrigarem mutuamente a trocar um bem por outro.

As despesas são divididas

Além de envolver o pagamento por meio da troca de bens (independentemente desse ter ou não a adição de torna), a permuta exige que os dois contratantes paguem pelas despesas geradas com a transação. Ou seja, diferente de uma negociação comum em que boa parte dos custos é direcionada somente ao bolso do comprador, a permuta imobiliária determina uma divisão de despesas.

Para os profissionais responsáveis por intermediar esse tipo de negociação, a permuta acaba sendo um pouco mais complexa porque encaixa duas vendas em uma única operação. Como as duas partes pagam a comissão, o corretor imobiliário precisa se envolver na visita e avaliação de ambos os bens para poder negociar valores que se mantenham justos e vantajosos aos contratantes.

Em negociações com imóveis já quitados a troca é facilitada porque não fica associada a um crédito de financiamento. Por outro lado, se um dos bens ainda está sendo pago, é preciso que o seu proprietário procure o banco para elaborar um novo contrato de empréstimo. Vale destacar, porém, que algumas imobiliárias não fazem permuta com imóveis em processo de financiamento, visto que tornam a transação mais trabalhosa.

Quando é possível realizar a permuta de imóveis?

A permuta imobiliária pode ser feita por qualquer pessoa que tenha interesse em usar o próprio imóvel como parte do pagamento de outro. Porém, essa ainda é uma modalidade de aquisição complicada porque depende do aceite do proprietário em receber um imóvel (muitas vezes de menor valor) ao invés do pagamento integral em dinheiro.

Mesmo com todos os desafios na hora de buscar alguém disposto a fazer negócio, a permuta também pode se mostrar vantajosa quando o bem a ser trocado é de grande liquidez. Nesse caso, permutar imóveis menores ou situados em áreas de pouca oferta pode garantir benefícios para ambas as partes.

Ao contratante interessado na compra, a opção tem valor porque permite economia na aquisição de uma casa ou apartamento melhor. Já ao contratante interessado na venda, a opção aumenta as chances de fechar negócio com um futuro comprador. No período em que aguarda uma boa proposta, o vendedor também poder obter renda colocando o imóvel permutado para locação.

Quais as condições para fazer uma permuta imobiliária?

A permuta é permitida a proprietários de todos os tipos de imóveis, como terrenos, lotes, prédios, casas e apartamentos. Logo, a principal condição para fazer uma transação de qualidade é ter postura flexível para discutir e negociar com a outra parte envolvida.

Mesmo que a troca entre bens com valores equivalentes seja a mais desejada, é importante entender que essa condição não vai ocorrer em todas as negociações. Sendo assim, cabe a cada contratante interessado na permuta aguardar pela avaliação completa de ambos os imóveis.

Essa avaliação é feita pelo corretor e leva em conta aspectos como tamanho, tipologia, localização e outros detalhes que interferem no preço do bem. Após essa etapa é que será possível comparar os valores dos bens a serem permutados para que, no caso de haver grande discrepância, exigir que uma das partes pague o adicional da torna.

Para quem a permuta é indicada?

A permuta imobiliária é capaz de atender diferentes objetivos da compra e venda de imóveis. Sabe-se que muitos consumidores precisam vender o imóvel próprio antes de investir em um novo, e o problema é que esse processo tende a demorar para acontecer. Com a permuta, esse mesmo consumidor não precisa esperar a venda ideal e pode se mudar para um imóvel melhor bem mais cedo.

A opção também é vantajosa para quem possui terrenos e quer transformá-los em imóveis novos. A ideia consiste em negociar a permuta com uma construtora em troca do recebimento de uma ou mais unidades do empreendimento a ser construído. Porém, como o processo de construção é demorado, essa escolha só deve ser feita quando não há pressa em obter retorno financeiro com o investimento.

Veja outros exemplos de perfis que podem se beneficiar com a permuta:

  • um investidor que procura por imóveis para trocar com os que já possui, a fim de movimentar e diversificar seus negócios;
  • uma família que precisa mudar de cidade e pretender trocar a casa atual por um imóvel localizado no futuro endereço;
  • um casal de veranistas que opta por oferecer o próprio imóvel como parte do pagamento de uma casa ou apartamento no litoral.

Quais cuidados tomar ao fazer uma permuta?

A pessoa que tem interesse em fazer permuta de imóveis precisa tomar as mesmas precauções exigidas nos contratos comuns de compra e venda. Inclusive, por ser uma modalidade de aquisição ainda pouco explorada no mercado, deve ser acompanhada com cuidados redobrados durante a negociação. Veja abaixo como se preparar:

Conferir a situação legal dos bens

Assim como em uma operação de compra e venda comum, a permuta também deve ser feita somente após a comprovação de regularidade dos bens. Para isso, é fundamental que os contratantes façam uma pesquisa prévia sobre as condições do imóvel que pretendem adquirir por meio da troca.

Para facilitar o processo, ambos podem compartilhar arquivos contendo as certidões e outros documentos que comprovem a regularidade do bem. A etapa de análise de cada um desses papéis é importante para identificar possíveis dívidas, penhoras ou ações judiciais que venham a comprometer a segurança do negócio.

Dar atenção ao tipo de contrato

O contrato de permuta é diferente de um contrato comum de compra e venda de imóvel, e é fundamental que os contratantes saibam disso. Em permuta de bens imóveis, o documento é feito por escritura pública e deve constar de forma clara itens como a data de entrega dos bens e a responsabilidade pelos tributos.

Esse tipo de contrato também contém o valor referente dos imóveis a serem trocados. Esses mesmos valores vão servir de base para o cálculo do valor da escritura, que então poderá dispor de que forma será paga a diferença entre os bens. Em geral, o valor da escritura fica em torno de 4% a 6% do valor do imóvel.

Para prevenir possíveis problemas, é importante prever no contrato uma garantia da entrega do imóvel ou de um pagamento em dinheiro caso um dos contratantes venha a desistir do negócio. Em transações sem adição do valor de torna, a permuta deve ser citada na escritura pública dos bens para poder validar a isenção do imposto de renda.

Buscar a orientação de profissionais

Por mais que confiem na outra parte, é fato que ambos os contratantes da permuta precisam da orientação constante de especialistas. O corretor de imóveis é hoje o profissional mais indicado tanto para a busca de imóveis que se encaixam nos objetivos da negociação, quanto para conduzir a avaliação dos bens e a elaboração do contrato.

Além de definir itens como o valor do complemento em dinheiro e a forma de pagamento da torna, o corretor de imóveis também traz a confiança necessária para que as partes envolvidas esclareçam todas as dúvidas. Consequentemente, o fechamento da permuta também se torna um processo mais simples e seguro quando intermediado por um profissional.

Nas transações de permuta mais complexas, como a troca de terreno para a construção de um condomínio, é essencial que os contratantes contem com a ajuda de uma equipe de assessoria especializada.

Por fim, o advogado também é uma figura importante porque garante validade jurídica ao acordo firmado na permuta. Ele também pode ajudar no processo de análise dos documentos dos bens e na busca de qualquer irregularidade ou ação judicial contra a outra parte.

Quais as vantagens da permuta de imóveis?

A permuta imobiliária pode oferecer diversas vantagens que variam de acordo com os objetivos do consumidor. Quando apoiada nos devidos cuidados e com a colaboração de ambas as partes, pode se tornar a opção ideal para a sonhada troca de imóvel. Confira abaixo os principais destaques que valorizam essa modalidade de aquisição:

Possível isenção de imposto de renda

A transação de permuta é isenta de imposto de renda quando não envolve a torna de dinheiro para cobrir a diferença de preço dos imóveis. Por exemplo:

  • se um imóvel declarado por R$ 1 milhão for trocado por outro, com valor de mercado equivalente, mas que foi declarado por R$ 300 mil, o proprietário que antigamente declarava R$ 1 milhão vai passar a declarar a posse de um imóvel de R$ 300 mil, e vice-versa.

Ainda assim, é possível que algumas transações com torna também fiquem isentas de imposto de renda. Isso pode ocorrer nos casos em que a soma do valor declarado do imóvel mais o valor da torna se mantém igual ou abaixo de R$ 440 mil.

Economia de dinheiro

Com base no item anterior, a permuta imobiliária pode até ser mais econômica do que a opção de vender um imóvel para comprar outro. Isso porque, em uma negociação comum, o consumidor não só precisa custear todo o valor de um imóvel, como também deve arcar com os impostos desse tipo de transação.

Hoje, muitos consumidores não dispõem de recursos suficientes para investir em um novo imóvel. Tem também o caso das famílias que pretendem fazer uma mudança, mas que ao mesmo tempo não querem se descapitalizar. Para os dois exemplos, fazer a troca dando o imóvel ou parte dele como pagamento pode ser a saída para não ter de recorrer a empréstimos no banco.

Agilidade na aquisição

Qualquer pessoa pode sentir necessidade de trocar de imóvel em algum momento da vida, seja por motivo de mudança de cidade, conquista de um novo emprego, concretização de um casamento ou até mesmo o aumento repentino da família.

Em todos os casos, encarar uma longa espera para a conquista do objetivo não é nada agradável e tende a gerar frustração. Com base nessa situação, podemos citar mais duas vantagens da permuta de imóveis: agilidade e economia de tempo.

O processo é rápido porque permite que o consumidor troque o seu imóvel por outro em uma única transação e, consequentemente, em um prazo menor do que o esperado.

Segurança

É comum que algumas pessoas optem por vender o imóvel para usar o montante no pagamento de contas ou em novos investimentos. Quando a operação tradicional de venda ocorre, o proprietário fica somente com o dinheiro em mãos, sem qualquer garantia ou segurança financeira.

Se esse mesmo proprietário optar pela permuta, pode trocar seu imóvel por um de menor valor e receber o valor de torna para custear suas dívidas ou investimentos. Com o pequeno imóvel permutado, ainda garante um capital materializado para uma eventual necessidade futura.

Comodidade

A economia de tempo e dinheiro possibilitadas pela permuta também trazem mais comodidade para o consumidor, já que esse não precisa mais tratar os processos de compra e venda de forma separada. Complementando esse benefício, a presença de portais de anúncio específicos para negociações de permuta facilita ainda mais a vida de quem quer trocar de imóvel sem estresse.

Menor burocracia

Sabemos que a burocracia é inerente a qualquer modalidade de aquisição de imóvel, porém, uma permuta tende a receber menos influência. Nesse tipo de transação, a facilidade de acordo proporcionada pelo interesse mútuo das partes torna a negociação mais simples e rápida.

Por outro lado, um contrato de compra e venda normal exige que comprador e vendedor discutam detalhes relacionados a financiamentos, empréstimos e formas de pagamento antes de qualquer assunto. Essa condição atrasa todo o processo e pode gerar conflitos que prejudicam o consenso entre as partes.

Quais as desvantagens da permuta de imóveis?

Assim como outras modalidades de aquisição, a permuta também pode ter alguns pontos negativos. Cabe destacar que esses não estão relacionados aos grandes riscos na transação, mas sim à falta de oportunidades realmente viáveis para o comprador interessado. Veja as desvantagens que podem acompanhar uma permuta de imóveis:

Menor variedade de opções

Mesmo quem já decidiu que a permuta é a melhor opção para adquirir um imóvel tem dificuldade para encontrar pessoas que estejam dispostas a fazer a troca. Esse desafio de encontrar o outro lado da negociação acaba diminuindo as opções de aquisição.

Nesse sentido, quanto mais específicas são as exigências de uma família com relação a um novo imóvel, mais difícil para esse grupo encontrar a proposta ideal no mercado. Felizmente, a cada ano mais pessoas procuram conhecer e se inteirar de oportunidades de compra e venda alternativas, fato que incentiva a oferta e a procura da permuta.

Menor liberdade de escolha

Como consequência do item anterior, quem faz a permuta imobiliária acaba tendo que aceitar coisas pelas quais nem sempre desejou em um imóvel. Isso não acontece com o consumidor que, por exemplo, opta por vender a casa e, depois, consegue filtrar sua pesquisa por apartamentos com determinadas características.

No segundo caso, a liberdade de escolha é muito maior e dá acesso a uma gama enorme de opções de empreendimentos. E como o objetivo final é somente a compra, a pessoa não precisa se limitar a um único imóvel e pode comparar anúncios até encontrar aquele que melhor atenda suas necessidades.

Conflito de ideias e interesses

O processo de conciliação em uma permuta imobiliária pode ser bastante cansativo e desgastante. Isso ocorre porque muitos proprietários tendem a achar que o valor do próprio imóvel é maior do que realmente consta na avaliação.

O problema piora quando ambas as partes se tornam inflexíveis e acreditam que merecem mais vantagens do que o outro lado da negociação. Nessas condições, em que o conflito de interesses se mantém por muito tempo, um dos contratantes pode ficar desmotivado ou até desistir da permuta.

Algo bem contraditório, visto que um dos principais objetivos da permuta é justamente facilitar e agilizar a troca de bens. Para quem não quer chegar a esse ponto, novamente deve se lembrar da importância de ter um bom advogado e corretor para equilibrar as discussões e os direitos de cada um.

Mesmo acessível a proprietários de diferentes imóveis, a permuta se mantém como uma opção pouco explorada no mercado. Consequência disso é o número de pessoas que desconhecem ou têm receio de testar uma aquisição baseada na troca.

Se esse é o seu caso, procure conversar com alguns profissionais do ramo para tirar dúvidas e obter mais confiança. É preciso entender que, assim como as operações de compra tradicionais, uma permuta devidamente orientada é capaz de trazer benefícios e a satisfação de todos os envolvidos.

Por fim, se está pensando em colocar o imóvel a venda, a melhor dica é avaliar todas as possibilidades de negócio para decidir por aquele que mais se encaixa nos seus objetivos.

Agora que já conhece todas as características do processo de permuta, aproveite para conferir também imóvel barato: 6 formas de achar um que caiba no seu bolso!

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